Ako sa zmenil spôsob rozhodovania vlastníkov po novele zákona o vlastníctve bytov od 1.11.2018

V tomto článku sa dozviete ako sa zmenil proces rozhodovania, k akým najvýraznejším zmenám v rozhodovaní došlo a čo je potrebné vedieť v rámci rozhodovania na schôdzi vlastníkov, resp. zhromaždení alebo pri písomnom hlasovaní, aby boli vaše rozhodnutia platné a v súlade so zákonom aj po poslednej novele zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov s účinnosťou od 1.11.2018.

Cieľom novely je predovšetkým zjednodušenie a sprehľadnenie právnej úpravy rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj odstránenie niektorých výkladových problémov súvisiacich so správou bytového domu obomi zákonnými formami /správca a spoločenstvo vlastníkov/.

V tejto súvislosti došlo okrem iného k spresneniu a doplneniu legálnej definície správy domu, ako aj k ďalším viacerým úpravám. V tomto článku sa však zameriame najmä na § 14, ktorý prešiel kompletnou úpravou a §14a a §14b, ktoré boli doplnené.

V novele bol upravený § 14, ktorý aktuálne upresňuje základné pojmy, ktoré sú známe z predošlého znenia a to, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, ako aj to, že za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor. Ďalej sa špecifikuje, kde sa prijímajú rozhodnutia vlastníkov.

Zákonné znenie po novele:

㤠14

(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku.

(2) Rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním; na účely rozhodovania vlastníkov sa za schôdzu vlastníkov považuje aj zhromaždenie.

(3) Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo na nebytový priestor v dome; to platí aj vtedy, ak je byt alebo nebytový priestor v dome v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb.”.

Je možné splnomocniť inú osobu na zastupovanie pri rozhodovaní?

Áno, podľa § 14 ods. 4 je možné naďalej splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Zákon však taxatívne vymedzuje aj koho vlastník nemôže splnomocniť na zastupovanie pri hlasovaní.

Zákonné znenie po novele:

㤠14

(4) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou plnomocenstva musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom plnomocenstva overovateľom. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže splnomocniť na zastupovanie

a) správcu,

b) kandidáta na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich voľbe,

c) predsedu, člena rady alebo zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich odvolaní.“.

Za § 14 sa vložil § 14a, ktorý upresňuje proces realizovania schôdzí vlastníkov, ale aj písomných hlasovaní a § 14b, ktorý upravuje rozhodnutia vlastníkov.

Čo je nové na schôdzi vlastníkov?

Podľa § 14a ods. 1 naďalej schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov alebo predseda.

Termín, miesto a program schôdze vlastníkov musia byť vlastníkom oznámené najneskôr 7 dní vopred. Doposiaľ to bolo 5 pracovných dní v prípade schôdze vlastníkov. Schôdzu vedie predseda alebo správca, ak sa vlastníci nerozhodli inak.

Čo je nové pri písomnom hlasovaní?

Termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom oznámené najneskôr 7 dní vopred.

V prípade písomného hlasovania sa zavádzajú tzv. overovatelia. Títo najmenej dvaja overovatelia overujú podpis vlastníka na hlasovacej listine a sú prítomní pri podpise. Overovatelia písomného hlasovania musia byť zvolení na schôdzi vlastníkov. Novinkou je aj to, že po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov, zistí výsledok hlasovania za účasti dvoch overovateľov.

Podľa § 14a ods. 4 zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať.

Čo musí obsahovať zápisnica?

Je to najmä termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania, odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu, znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov, iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci na schôdzi vlastníkov, otázky písomného hlasovania a jeho výsledky, meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov.

Podľa § 14a ods. 6 zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým; oznámenie o výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia.

Poverená osoba, kto je to?

V zmysle § 14a ods. 7 platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov v dome. Novinkou je to, že v zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzne pre všetkých vlastníkov v dome, ak ich za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podpísala nimi poverená osoba.

Právo obrátiť sa na súd

Novelou sa upresnilo aj právo prehlasovaného vlastníka obrátiť sa do 30 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd oproti doterajšiemu zneniu, kde to bolo 30 kalendárnych dní. A upresnilo sa aj znenie v prípade, ak sa vlastník nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, v takom prípade má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia o výsledku hlasovania, doteraz to bolo od hlasovania.

Čo je nové pri rozhodovaní: Ako sa rozhoduje a koľko hlasov je potrebných pre rozhodovanie?

Nový § 14b upravuje rozhodovanie vlastníkov rôzne v závislosti od predmetu hlasovania nasledovne:

• nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov,
• dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov,
• súhlasu všetkých vlastníkov,
• nadpolovičnou väčšinou hlasov vlastníkov, ktorí sú prítomní na schôdzi alebo sa zúčastnili písomného hlasovania.

Ďalej je v § 14b upravené aj rozhodovanie o tej istej veci do jedného roka v závislosti od predmetu hlasovania nasledovne:

• dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov,
• štvorpätinovou väčšinou všetkých vlastníkov,
• nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov.

Pre komplexnosť, v ktorom prípade je potrebný konkrétny počet hlasov je celé znenie § 14b nasledovné:

“(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o

a) zmluve o spoločenstve, jej zmene alebo o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva a o poverení osoby oprávnenej podpísať zmluvu o spoločenstve,

b) voľbe alebo odvolaní predsedu,

c) stanovách spoločenstva a zásadách hospodárenia spoločenstva,

d) výške odmeny predsedovi a členom rady a výške mesačných platieb za správu spoločenstva,

e) zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome,

f) výške platby za správu,

g) zmene formy správy,

h) výške odmeny zástupcu vlastníkov,

i) preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovania s nimi,

j) zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia,

k) zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome,

l) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorou môžu byť ohrozovaní alebo rušení ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v neprimeranom rozsahu,

m) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak,

n) inštalácii alebo úprave spoločnej antény alebo umiestnení elektronických komunikačných sietí v dome, vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu,

o) podaní návrhu na exekučné konanie,12ab) alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome,

p) nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva,

r) práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 19 ods. 8.

(2) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o

a) zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,

b) zmluve o úvere alebo jej zmene,

c) zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene,

d) zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania, alebo jej zmene,

e) zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť,

f) zriadení vecného bremena k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku.

(3) Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytového priestoru v dome.

(4) O veciach, ktoré nie sú upravené v odsekoch 1 až 3, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania.

(5) Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 1 do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 2 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 4 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

(6) Ak spoločenstvo tvorí viac domov, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe, zmluve o úvere alebo jej zmene, zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene, rozdelení spoločenstva a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka.”.

Z vyššie uvedeného vyplýva, že touto novelou bolo zrušené tzv. “hlasovanie po hodine”, ktoré stratilo opodstatnenie.

Na všetky tieto novinky je potrebné pamätať pri rozhodovaní od 1.11.2018, nakoľko k tomuto termínu nadobudla novela zákona účinnosť.

Stavebné bytové družstvo II. Košice

Bc. Mgr. Peter Molnár