Aké novinky prináša novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v roku 2020?

Dňa 5.12.2019 NR SR schválila novelu zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá bola uverejnená v Zbierke zákonov dňa 30.12.2019 pod číslom 476/2019 Z.z. Aké priniesla novinky v domovom poriadku, hlasovaní, či zverejňovaní neplatičov?

Domový poriadok má svoju zákonnú definíciu

Do základných ustanovení sa zaviedla definícia domového poriadku. Definícia, ktorá bola doplnená do § 2 ods. 16 znie:

„(16) Domovým poriadkom sa rozumie vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome schválený súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku.“

Povinnosť dodržiavať domový poriadok

V nadväznosti na definíciu domového poriadku sa viaže ustanovenie, ktorým sa dopĺňa § 11 ods. 10 v znení:

„(10) Vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. s). Za tým účelom je správca alebo spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.“.

Z uvedeného vyplýva povinnosť správcu vlastníkmi schválený domový poriadok vyvesiť na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome v súlade s uzatvorenou zmluvou o výkone správy.

Hlasovanie o domovom poriadku

V ustanovení § 14b sa odsek 1 dopĺňa o písmeno s), ktorý určuje, že domový poriadok, zmena a zrušenie domového poriadku sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov v dome v znení:

„s) prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku.“.

Spresnenie definície štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov

V § 8b ods. 1 písm. f) sa slová „požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“ nahrádzajú slovami „požiadajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň štvrtinu hlasov (ďalej len „štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“)“.

V tomto prípade ide len o spresnenie predmetného ustanovenia.

Zverejňovanie neplatičov v dome

V § 9 ods. 3 druhej vete sa slová „500 EUR“ nahrádzajú slovami „vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia„.

V tomto prípade ide o zverejňovanie neplatičov v dome, kedy doterajšia dolná hranica 500 € dlhu neplatiča sa mení na trojnásobok ich aktuálneho mesačného určenia. Pod „výškou trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia“ sa rozumie, že sa jedná o trojnásobok výšky mesačného zálohového predpisu vlastníka platného v momente zverejňovania neplatiča. V ďalšom novelizovanom ustanovení § 32 i) sa uvádza, že správca je povinný upraviť zverejnené zoznamy vlastníkov podľa § 9 ods. 3 do 29.2020.

Kedy sa nevyžaduje súhlas vlastníkov pri montáži výťahu?

Novela prináša zmenu v prípade súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri montáži zdvíhacieho zariadenia v spoločných častiach bytového domu podľa osobitného predpisu, kedy sa nevyžaduje súhlas vlastníkov v dome a to v § 14b, kde sa za odsek 4 vkladá nový odsek 5, v znení:

„(5) Súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa nevyžaduje pri montáži zdvíhacieho zariadenia podľa osobitného zákona v spoločných častiach bytového domu.“

Podľa tohto ustanovenia predpokladom jeho uplatnenia je to, že (viď. § 33 ods. 1 a 2 zákona č. 447/2008 Z. z. o peňažných príspevkoch na kompenzáciu ťažkého zdravotného postihnutia a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov):

a) ide o fyzickú osobu s ťažkým zdravotným postihnutím, ktorá je podľa komplexného posudku vypracovaného podľa § 15 ods. 1 citovaného zákona odkázaná na zdvíhacie zariadenie,

b) zdvíhacím zariadení sa rozumie najmä schodolez, zdvihák, šikmá schodisková plošina, zvislá schodisková plošina, výťah, alebo stropné zdvíhacie zariadenie,

c) toto zdvíhacie je zariadenie určené pre fyzickú osobu so zníženou schopnosťou pohybu na prekonávanie architektonických bariér a na zvýšenie schopnosti fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím premiestňovať sa alebo zabezpečiť si sebaobsluhu.

Tieto podmienky na jeho montáž /zdvíhacieho zariadenia bez súhlasu ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov/ musia byť splnené kumulatívne, t.j. všetky naraz.

Uplatňovanie práv vlastníkov

Doterajší znenie § 25a sa označuje ako odsek 1 a dopĺňa sa odsekom 2, v znení:

„(2) Ak osobitný predpis priznáva práva alebo ustanovuje povinnosti vlastníkovi budovy, (27b) za vlastníka budovy sa pri domoch považujú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Za ich uplatnenie alebo plnenie zodpovedá spoločenstvo alebo správca. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť spoločenstvu alebo správcovi uplatniť práva alebo plniť povinnosti, inak zodpovedá za tým vzniknutú škodu.“.

Poznámka pod čiarou k odkazu 27b znie:
„27b) Napríklad § 8e zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu v znení neskorších predpisov, § 7 zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov, § 11 zákona č. 321/2014 Z. z. o energetickej efektívnosti a o zmene a doplnení niektorých zákonov.“.

V tomto prípade zákonodarca vymedzuje to, že v iných zákonoch, príkladmo uvedených pod 27b), ak je uvádzané slovo „vlastník“ a ukladá sa mu podľa zákona povinnosť, nerozumie sa tým povinnosť pre vlastníka, ale pre správcu. Týmto ustanovením sú však vlastníci zaviazaní povinnosťou umožniť správcovi uplatňovanie práv a plnenie povinností podľa osobitného zákona. Ak to správcovi vlastníci neumožnia, zodpovedajú za vzniknutú škodu.

Novela nadobúda účinnosť od 1.2.2020.