Komentár k novelizácii zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s účinnosťou od 1.1.2025

Dňa 30. októbra 2024 bola schválená novelizácia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá nadobudne účinnosť 1. januára 2025. Táto zmena prináša niekoľko významných úprav, ktoré sa týkajú správy bytových domov, organizácie hlasovaní vlastníkov a výstavby v spoločných častiach budov. Novela zohľadňuje aktuálne technologické trendy a právnu prax, pričom reflektuje potrebu zefektívniť rozhodovací proces v rámci správy bytových domov.

Zavedenie elektronického hlasovania

Jednou z kľúčových zmien je zavedenie elektronického hlasovania. Vlastníci bytov alebo nebytových priestorov budú mať možnosť uplatniť svoje hlasovacie právo prostredníctvom elektronických prostriedkov. Táto úprava reaguje na moderné požiadavky vlastníkov, ktorí nemajú vždy možnosť osobne sa zúčastniť na schôdzach, čím sa zabezpečí väčšia účasť na rozhodovacích procesoch a zlepší efektivita správy bytových domov. Podľa § 14 ods. 2 novely elektronické hlasovanie nemožno uplatniť, ak písomné hlasovanie vyhlasuje štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Spoločenstvá vlastníkov a správcovia budú povinní zabezpečiť technické a administratívne opatrenia na ochranu riadneho priebehu hlasovania, ako aj ochranu hlasov vlastníkov pred neoprávneným zásahom (§ 14a ods. 5-7). Tento krok je nevyhnutný na zaistenie transparentnosti elektronického hlasovania.

Inštalácia nabíjacích bodov

Ďalšou významnou zmenou je povinnosť správcov alebo rád zvolať hlasovanie o inštalácii nabíjacích bodov na najbližšiu schôdzu vlastníkov, ak vlastník písomne oznámi svoj záujem o túto inštaláciu (§ 14a ods. 1). Ak sa na schôdzi vlastníkov neprijme rozhodnutie, správca alebo rada sú povinní vyhlásiť písomné hlasovanie. Táto zmena reflektuje rastúci záujem o ekologické riešenia, ako sú elektromobily a nabíjacie stanice, a zabezpečuje právnu istotu pre vlastníkov, ktorí sa rozhodnú pre inštaláciu nabíjacích bodov vo svojich bytových domoch.

Stavebné úpravy

Novela tiež upravuje pravidlá týkajúce sa stavebných úprav, ktoré zasahujú do spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, do príslušenstva alebo priľahlého pozemku.

Zmena znenia ustanovenia § 14b ods. 1 písm. l) zákona o vlastníctve bytov, ktorá pôvodne upravovala súhlas s úpravou bytu alebo nebytového priestoru v dome, „ktorou môžu byť ohrozovaní alebo rušení ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v neprimeranom rozsahu“, na nové znenie, ktoré stanovuje „súhlas so stavebnou úpravou, ktorou sa zasahuje do spoločných častí domu, do spoločných zariadení domu, do príslušenstva alebo do priľahlého pozemku“, predstavuje zásadnú zmenu v prístupe k regulácii stavebných zásahov v bytových domoch.

Pôvodné znenie kládol dôraz na ochranu ostatných vlastníkov pred neprimeraným zásahom do ich práv a majetkov, keďže akákoľvek úprava, ktorá by mohla ohroziť alebo rušiť ostatných vlastníkov, bola podrobená povinnosti získať súhlas. Toto ustanovenie bolo relatívne široké a zahrnovalo akýkoľvek zásah, ktorý by mohol mať vplyv na ostatných vlastníkov, vrátane napríklad hluku, prachu alebo iných negatívnych dôsledkov pre spoločné priestory a zariadenia.

Nová úprava sa však zameriava konkrétne na stavebné úpravy, ktoré zasahujú do spoločných častí domu, spoločných zariadení, príslušenstva alebo priľahlého pozemku. Tento prístup je jednoznačnejší a prakticky orientovaný na zmeny, ktoré majú priamy vplyv na spoločné majetky vlastníkov, čím sa zabezpečuje ochrana spoločných záujmov a zabraňuje nelegálnym zásahom, ktoré by mohli narušiť integritu budovy alebo iných spoločných oblastí.

Zhrnutie novely

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov prináša zásadné zmeny, ktoré majú zefektívniť správu bytových domov, zjednodušiť rozhodovací proces prostredníctvom elektronického hlasovania a prispôsobiť infraštruktúru súčasným potrebám vlastníkov. Tieto úpravy nielenže reflektujú technologický pokrok, ale aj zvyšujú právnu istotu a ochranu práv vlastníkov. Implementácia týchto zmien si však vyžaduje dôslednú prípravu a prispôsobenie správy a technických nástrojov v súlade s novými požiadavkami.