Zmeny zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v roku 2024

Zákon č. 205/2023 z. z. o zmene a doplnení niektorých zákonov v súvislosti s reformou stavebnej legislatívy bol vyhlásený v Zbierke zákonov SR 10.6.2023 a jeho účinnosť je od 1.4.2024 do 31.3.2025. Zákon č. 205/2023 Z. z. novelizuje niekoľko zákonov, pričom v Čl. XII pojednáva o zmenách, ktoré sa menia v zákone č. 182/1993 Z. z. a tieto zmeny nadobúdajú účinnosť od 1.4.2024.

Vo väzbe na zmeny v pojmoch podľa novej stavebnej legislatívy sa novo vymedzuje predmet a rozsah právnej úpravy zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a mení sa znenie § 1.

V § 1 ods. 1 ide o pozitívne vymedzenie zákona ako komplexnej právnej úpravy práv a povinností súvisiacich s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov, pričom zákon o vlastníctve bytov upravuje niekoľko skupín právnych vzťahov. Budúce znenie § 1 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z:

„(1) Tento zákon upravuje

a) vlastníctvo bytov a nebytových priestorov,

b) správu bytov a nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení

domu, príslušenstva domu a pozemku,

c) práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov,

d) spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov,

spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a pozemku.„

V § 1 ods. 2 ide o negatívne vymedzenie bytov a rodinných domov, na ktoré sa tento zákon nevzťahuje. Budúce znenie § 1 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.:

„(2) Tento zákon sa nevzťahuje na

a) byty osobitného určenia1) okrem bytov stavebne určených na bývanie ťažko telesne

postihnutej osoby, najmä bezbariérový byt,1a)

b) byty v domoch osobitného určenia,2)

c) rodinné domy,3) ktoré majú len jeden byt.“

Nový pojem „dom“

Podstatnou zmenou je úprava znenia v § 2 zákona č. 182/1993 Z. z., ktorá sa týka základných pojmov zákona. Pojem „dom“ predstavoval doposiaľ bytový dom.

Po novom sa na účely zákona rozumie domom „bytový dom“ alebo „nebytový dom“. Rozlišovacím prvkom medzi bytovým domom a nebytovým domov je podlahová plocha určená na bývanie, pričom v obidvoch prípadoch sú byty sa nebytové priestory vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti a spoločné zariadenia súčasne v podielovom spoluvlastníctve týchto vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Ak je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie jedná sa o bytový dom, ak je menej ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie jedná sa o nebytový dom.

Budúce znenie § 2 ods. 1:

„(1) Na účely tohto zákona sa rozumie

a) domom bytový dom alebo nebytový dom,

b) bytovým domom budova, v ktorej

1. je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie,

2. sú byty a nebytové priestory vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov

a

3. sú spoločné časti a spoločné zariadenia súčasne v podielovom spoluvlastníctve týchto

vlastníkov bytov a nebytových priestorov,

c) nebytovým domom budova, v ktorej

1. je menej ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie,

2. sú byty a nebytové priestory vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov

a

3. sú spoločné časti a spoločné zariadenia súčasne v podielovom spoluvlastníctve týchto

vlastníkov bytov a nebytových priestorov„

Nové definície ostatných základných pojmov

V § 2 ods. 1 sa, okrem definície domu, bytového domu a nebytového domu precizujú definície ďalších základných pojmov ako byt, bytový priestor, podlahová plocha spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo domu, priľahlý pozemok a ďalšie, ktoré si rozoberieme osobitne v ďalšom článku.

Povinnosť správy domu a pôsobnosť zákona o vlastníctve bytov

V § 6 ods. 1 je zaujímavosťou povinnosť správy domu v podobe negatívneho vymedzenia na prípady, kedy povinnosť správy domu sa nevzťahuje na rodinné domy a domy, v ktorých sú všetky byty a všetky nebytové priestory vo vlastníctve toho istého vlastníka. V tomto prípade povinnosť správy vznikne, ak aspoň jeden byt alebo jeden nebytový priestor nadobudne iný vlastník. Toto ustanovenie sa môže vzťahovať napríklad na prípady domov, v ktorých byty a nebytové priestory sú určené najmä na prenájom, pričom budú vo vlastníctve toho istého vlastníka.

Okrem § 2 sa mení aj znenie § 24 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorým sa rozšíri pôsobnosť tohto zákona na všetky bytové domy a nebytové domy. Na správcu nebytových domov sa však nevzťahuje osobitný predpis, t. j. zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov v znení neskorších predpisov.

Zmeny znamenajú, že od 1.4.2024 sa všetky bytové domy a nebytové domy spravujú zákonom č. 182/1993 Z. z., pričom rozlišovacím prvkom bude polovica podlahovej plochy určená na bývanie. Na správcu nebytových domov sa nebude vzťahovať zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov, čiže správca nebytového domu nebude musieť byť zapísaný v zozname správcov.