Pripravovaná novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: Aké zmeny môžeme očakávať v roku 2023?

V Národnej rade Slovenskej republiky je pripravená novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ktoré hlavné môžeme očakávať v budúcom roku v prípade schválenia zákona?

Aké sú hlavné zmeny v rámci novely pripravené?

Návrh zákona rieši podľa Dôvodovej správy dva okruhy problémov:

• jednoznačne upravuje vedenie účtov pre jednotlivé domu, pričom ide hlavne o spôsob vedenia účtov domu v banke,

• umožňuje výkon hlasovacieho práva elektronickým hlasovaním bez podmienky trvania pandémie COVID-19

V rámci umožnenia hlasovacieho práva elektronickým hlasovaním bez podmienky trvania pandémie COVID-19 v podstate len preberá znenie § 36f zákona č. 67/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatrenia vo finančnej oblasti v znení neskorších predpisov. Navrhované znenie:

V § 14 sa za odsek 2 vkladajú odseky 3 a 4, ktoré znejú:

„(3) Vlastníci bytov alebo nebytových priestorov v dome môžu uplatniť svoje hlasovacie právo na schôdzi vlastníkov alebo na písomnom hlasovaní aj prostredníctvom prostriedkov informačnej a komunikačnej technológie (ďalej len „elektronické hlasovanie“). Vlastníci nemôžu splnomocniť iné osoby, aby ich pri elektronickom hlasovaní zastupovali. Výkon hlasovacieho práva elektronickým hlasovaním musí byť vykonaný spôsobom,

a) ktorý umožňuje overiť totožnosť a účasť vlastníkov na hlasovaní,

b) z ktorého je zrejmý a určitý prejav vôle každého z vlastníkov pri hlasovaní o konkrétnej otázke vylučujúci akúkoľvek zameniteľnosť,

c) ktorý zabezpečí ochranu hlasovania a jeho výsledkov pred neoprávneným zásahom.

(4) Osoba, ktorá zvolala schôdzu vlastníkov alebo vyhlásila písomné hlasovanie, je povinná

a) vykonať všetky opatrenia potrebné na zabezpečenie riadneho a nerušeného priebehu elektronického hlasovania,

b) prijímať hlasy uplatnené elektronickým hlasovaním odo dňa uverejnenia oznámenia o konaní schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania,

c) potvrdiť bez zbytočného odkladu prijatie hlasu tomu, kto uplatnil svoje hlasovacie právo elektronickým hlasovaním; potvrdenie o prijatí hlasu sa vykoná rovnakým spôsobom ako elektronické hlasovanie,

d) uviesť v zápisnici zo schôdze vlastníkov alebo v zápisnici z písomného hlasovania menovite aj vlastníkov, ktorí hlasovali elektronicky.“.

Doterajšie odseky 3 a 4 sa označujú ako odseky 5 a 6.

Podľa Dôvodovej správy sa navrhuje umožniť vlastníkom okrem priamej účasti na schôdzi vlastníkov alebo na písomnom hlasovaní aj hlasovanie prostredníctvom elektronických prostriedkov. Použitie elektronických prostriedkov nepredstavuje nový osobitný typ hlasovania. Ide len o možnosť uľahčiť vlastníkom výkon ich vlastníckych práv aj iným spôsobom, než osobnou účasťou.

Za elektronické prostriedky možno považovať také technické prostriedky na prenos obrazu a zvuku zo schôdze vlastníkov v reálnom čase, ktoré umožňujú obojsmernú komunikáciu, ako aj iné prostriedky informačnej a komunikačnej technológie, umožňujúce individualizovaný prejav vôle, napríklad elektronická pošta alebo iný komunikačný program, ktorý identifikuje vlastníka nezameniteľným spôsobom, napríklad pridelením identifikátora správcom alebo spoločenstvom.

Z dôvodu zachovania právnej istoty je potrebné v zákone aspoň rámcovo ustanoviť podmienky, ktoré musí elektronický prostriedok spĺňať a umožniť, napr. overenie totožnosti a účasti vlastníka (autenticita), špecifikáciu prejavu vôle (hlasu), ochranu hlasovania a jeho výsledkov pred zneužitím.

Za riadny a nerušený priebeh elektronického hlasovania zodpovedá spoločenstvo, správca alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí zvolali schôdzu vlastníkov alebo vyhlásili písomné hlasovanie. V zápisnici zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musia byť osobitne uvedení vlastníci, ktorí hlasovali elektronicky, aby bolo zrejmé, ktorí vlastníci uplatnili svoj hlas elektronicky, a to nielen z dôvodu kontroly priebehu hlasovania zo strany vlastníkov, ale aj z dôvodu prípadného uplatnenia práva prehlasovaného vlastníka na súde.

V § 14 ods. 6 (doterajší odsek 4) sa dopĺňa možnosť vystaviť plnomocenstvo aj s kvalifikovaným elektronickým podpisom.

Okrem vyššie uvedeného sa novela zaoberá okrem iného aj:

• možnosťou voľby overovateľov písomného hlasovania aj inak, než výlučne na schôdzi vlastníkov,
• precizuje sa ustanovenie zákona týkajúce sa príloh zápisnice, splnomocnenia nezúčastnených vlastníkov a vyjadrenie overovateľa, ktorý zápisnicu nepodpísal,
• navrhuje sa zmena pravidiel súhlasu vlastníkov pri vstavbe alebo nadstavbe,
• rozširuje sa okruh skutočností, pri ktorých vlastníci rozhodujú dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov.

Predpokladaná účinnosť zákona je 15.3.2023.

Zdroj:

• www.nrsr.sk – Návrh poslanca Národnej rady Slovenskej republiky na vydanie zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony